律师解析农村宅基地新规：风险与合规路径丨上海市华联律师事务所

2025年中央一号文件重申：“禁止城镇居民及退休干部在农村购置房产及宅基地”，确立了乡村振兴的“三不得”原则。作为土地法律领域的专业律师团队，本文将从法律依据、违法风险及合规路径三方面，深入解读该政策要点。

■ 新闻报道

2025年2月23日，中央一号文件发布，强调农村资源资产的规范管理和有效利用，具体内容包括：推进房地一体宅基地确权登记，探索宅基地的多元化利用方式，重申禁止城镇居民及退休干部非法获取农村房产及宅基地，推进农村集体经营性建设用地入市改革等。

■ 律师观点

一、“三不得”原则的法律逻辑

1.非集体成员不得取得宅基地使用权：依据《土地管理法》，宅基地所有权归农民集体，使用权仅限于本集体经济组织成员。非集体成员如城镇居民、退休干部等，无权通过任何方式获取宅基地使用权。

2.不得强制或变相强制农民放弃宅基地：《土地管理法实施条例》禁止违背农民意愿强制流转、收回宅基地，或以退出宅基地作为进城落户条件。

3.村集体不得违规分配宅基地：禁止以“乡贤回乡”等名义将宅基地分配给非集体成员，违反者将受法律追究。

二、违法交易的高风险场景

宅基地违法交易常见于以下场景：

1.以租代售：签订超长期租赁合同或一次性付清租金自动续期，此类合同无效，承租人无权主张土地补偿。

2.合作开发：城镇居民与农民合作建房，涉嫌变相买卖宅基地，房屋可能被认定为违建。

3.代持过户：买方借用农民身份代持宅基地，通过不正当手段过户，一旦发生纠纷，双方均面临法律风险。

三、合规路径：宅基地的合法利用方式

1.租赁经营：依据《民法典》，租赁合同最长20年，适用于民宿、仓储等短期项目，需经村集体备案，不得改变房屋结构及土地用途。

2.集体经营性建设用地入市：在农民自愿前提下，村集体可将闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市，通过出让、拍卖等方式产生收益，支持农村经济发展。

3.有偿退出机制：允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，具体补偿标准由省级政府制定。

■ 总结

中央一号文件的发布，为农村宅基地管理提供了全面而深入的指导。作为律师团队，我们深刻认识到遵守法律红线、规避违法风险的重要性。通过探索合规路径，我们致力于推动农村宅基地的规范管理和有效利用，为乡村振兴战略的顺利实施贡献力量。未来，我们将继续关注农村宅基地管理的最新动态，为公众提供更加专业、全面的法律服务。

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▌执业领域

李红军律师主要执业领域为民商事诉讼，刑事诉讼，行政诉讼，执行案件，企业法律顾问，不良资产处置，企业破产改制。

李红军律师具有二十五年的法官经历，审理大量的民商事诉讼案件，在民商事诉讼方面很有经验，曾负责很多复杂疑难的民商事诉讼案件审理。

李红军律师做律师后也代理了很多件疑难复杂诉讼案件，例如代理吴京、黄渤诉我方当事人侵权案件等，都取得良好的代理效果。

李红军律师在非诉方面也很有研究和擅长，曾代理中国华融资产管理有限公司的不良资产处置业务，作为企业破产管理人参与多起企业破产清算业务，参与商业银行的不良资产清收处置业务。作为很多企业的法律顾问，为企业发展做好发展和谋划。

李红军律师在政府拆迁方面也很有经验，代理多起涉及政府拆迁案件，取得了很好的效果，维护了当事人的合法权利。

李红军律师在执行方面也很专业，曾在法院负责执行工作，作为律师后，执行了很多疑难复杂执行案件，取得很好效果。

▌代表性案例

- 侵权案件：代理吴京、黄渤与商丘闪锐商贸有限公司侵权案中被告，在原告吴京、黄渤起诉300余万赔偿款的请求，经过充分提供证据，开庭辩论，沟通协调，最后调解结案，取得良好效果。

- 合同案件：代理买卖合同案件中，经过多次调解，达成调解协议，维护当事人的权益。

- 不良资产处置：代理某商业银行起诉多起疑难案件，最后全部执行到位，收回欠款3000余万。

- 破产案件：作为企业管理人参与破产清算，成功结案多起破产案件。

- 借贷案件：作为原告代理人，通过起诉开庭执行，成功执行案款300万元。

- 工伤案件：作为职工代理人，通过劳动仲裁，工伤认定，成功为当事人索赔工伤保险待遇，取得良好效果。

- 拆迁案件：作为被拆户的代理人，通过政府信息公开等程序，成功为当事人取得不足的拆迁款。